首套房退税的三个条件主要包括：
首先，纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现超过应纳税额缴纳的税款，有权向税务机关要求退还多缴的契税。这一规定来源于《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，保障了纳税人的退税权利。
其次，购房者购买的房屋必须符合家庭唯一住房契税减免。具体来说，如果购房人发现实际应缴纳的契税少于已缴纳的契税，可以根据相关申请退契税。这一条件通常适用于购买首套住房的家庭，且该住房为家庭唯一住房。
最后，购房者购买的房屋面积和类型也需符合规定。对于个人购买单套建筑面积在144平方米以下或者套内建筑面积120平方米以下的住房（别墅除外），只要该住房是购房人家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）的唯一住房，均可享受契税退税。这一旨在鼓励居民购买自住住房，减轻购房负担。
在办理退税时，纳税人需要持相关证件和资料到地税局窗口申请退税，经过一系列审批流程后，最终由人民银行审批通过后退还税款至纳税人账户。
